Wie kann man in Immobilien investieren?
Das erste, was dir in den Sinn kommt, wenn du an Investitionen in Immobilien denkst, ist wahrscheinlich dein Haus. Aber es gibt auch andere Möglichkeiten, auf dem Markt Geld zu verdienen.
Im Laufe der Jahre haben sich Immobilien zu einer unglaublich beliebten Anlageform entwickelt. Es gibt viele Gründe, die für eine Investition in diese Art von Immobilien sprechen.
Dieser Artikel in Kürze:
- Einer der häufigsten Gründe, warum Menschen in Immobilien investieren, ist, dass sie sie als eine Anlageklasse ansehen, mit der sie ihr Portfolio diversifizieren können.
- Natürlich sind Immobilien kein schnelles Geldverdienen. Es ist ein Geschäft, und zwar ein gutes. Es erfordert die gleichen Fähigkeiten wie jedes andere Geschäft: Entschlossenheit, Geduld, gute Entscheidungen und die Fähigkeit, etwas zu bewegen. Wenn du diese Eigenschaften hast, kannst du erfolgreich sein.
- Flipper sind Menschen, die Immobilien mit der Absicht kaufen, sie mit Gewinn weiterzuverkaufen. Im Grunde sind sie Immobilienspekulanten. Flippern sind in der Regel Anlageimmobilien vorbehalten, z. B. Eigentumswohnungen, Häuser oder kleine Apartmenthäuser.
- REITs sind Immobilienfonds, die es Anlegern ermöglichen, am gesamten Immobilienmarkt teilzuhaben, ohne dass sie Immobilien besitzen oder finanzieren müssen.
Historische Preise
Trotz der verschiedenen Faktoren, die sich im Laufe der Jahre auf den Immobilienmarkt ausgewirkt haben, gilt er immer noch als solide Investition. Vor der Großen Rezession im Jahr 2007 zeigten die historischen Daten, dass die Immobilienpreise in der Regel jedes Jahr steigen.
Im Frühjahr 2020 mussten die Immobilienpreise jedoch aufgrund der COVID-19-Pandemie einen kleinen Einbruch hinnehmen. Mit dem Abklingen der Pandemie begannen die Immobilienpreise jedoch wieder zu steigen und erreichten 2022 ein Allzeithoch.
Der Immobilienmarkt hat während der Großen Rezession einen schweren Schlag erlitten. Die langfristigen Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie sind jedoch noch nicht bekannt.
Mietimmobilien
Wenn du in Mietimmobilien investieren willst, musst du dir überlegen, ob du dich in der Rolle des Vermieters wohlfühlst. Als Eigentümer der Immobilie bist du für verschiedene Aspekte des Betriebs verantwortlich, z. B. für die Zahlung der Hypothek, die Instandhaltung der Immobilie und die Suche nach Mietern.
Wenn du nicht vorhast, einen Hausverwalter einzustellen, ist die Rolle des Vermieters eine praktische Aufgabe. Je nach deiner Situation kann das ein Vollzeitjob sein, der sehr unangenehm sein kann. Wenn du die richtigen Kenntnisse und Fähigkeiten hast, um die richtigen Mieterinnen und Mieter auszuwählen, kannst du das Risiko eines größeren Problems minimieren.
Einer der wichtigsten Faktoren, die ein Vermieter berücksichtigen kann, wenn es darum geht, Geld zu verdienen, ist die Höhe der Miete, die er verlangen kann. Diese hängt von der Lage der Immobilie und der Art der Mieter ab, die sie finden können. In der Regel sollte ein Vermieter etwa so viel Miete verlangen wie die Hypothek, um die Kosten zu decken, bis die Immobilie abbezahlt ist.
Einer der wichtigsten Faktoren, die Vermieter/innen berücksichtigen, wenn es darum geht, Geld zu verdienen, ist die Wertsteigerung ihrer Immobilie. Wenn der Wert ihrer Immobilie steigt, können sie sie mit Gewinn verkaufen und das Eigenkapital für ihre nächste Investition nutzen.
Das gilt auch in Zeiten starker Marktschwankungen, wie zum Beispiel während der COVID-19-Pandemie. In diesem Zeitraum sind die Hauspreise in den USA um 17% gestiegen. Der plötzliche Anstieg hat viele Investoren zu der Frage veranlasst, ob der Markt überbewertet ist.
Haus-Flipping
Anders als Daytrader, die Aktien verkaufen, unterscheiden sich Immobilieninvestoren von Buy-and-Hold-Typen. Im Gegensatz zu traditionellen Vermietern kaufen Immobilienflipper in der Regel Objekte, die sie schnell verkaufen können. Sie halten sie in der Regel etwa drei bis vier Monate lang.
Es gibt zwei Hauptansätze, um eine Immobilie zu flippen:
- Sie kaufen eine Immobilie, von der sie glauben, dass sie nach verschiedenen Reparaturen und Modernisierungen an Wert gewinnen wird. In der Regel verkaufen sie die Immobilie zu einem höheren Preis als ihre ursprüngliche Investition.
- Halten und Weiterverkaufen. Diese Methode unterscheidet sich davon, eine Immobilie zu kaufen und sie dann zu renovieren. Anstatt sie zu kaufen und instand zu setzen, verkaufst du sie mit Gewinn.
Eines der größten Risiken, das Investoren bei Investitionen in Immobilien eingehen, ist die Möglichkeit, dass sie die Immobilie nicht mit Gewinn verkaufen können. Das liegt daran, dass Immobilieninvestoren in der Regel nicht über das nötige Geld verfügen, um die Hypotheken für ihre Immobilien langfristig zu bezahlen. Trotzdem kann das Flippen eine gute Möglichkeit sein, um in den Markt einzusteigen.
REITs
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine Anlageform, bei der das Geld der Investoren zum Kauf und Betrieb von Immobilien verwendet wird. Wie Aktien und börsengehandelte Fonds werden auch REITs an den großen Börsen gehandelt.
Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine Art von Unternehmen, das einen großen Teil seiner Gewinne durch Dividenden erzielt. Im Gegensatz zu normalen Unternehmen, die Steuern auf ihre Gewinne zahlen, müssen REITs keine Körperschaftssteuer zahlen. Dadurch können sie einen größeren Teil ihrer Gewinne an ihre Aktionäre ausschütten.
Im Gegensatz zu normalen Aktien sind REITs nicht für jeden geeignet. Für Menschen, die ein regelmäßiges Einkommen erzielen wollen, können sie eine gute Alternative sein. Sie können auch in verschiedene Arten von Immobilien investieren, z. B. in Bürogebäude, Einkaufszentren und Gesundheitseinrichtungen.
Immobilien-Investmentgruppen
Eine Immobilien-Investmentgruppe ist vergleichbar mit einem Investmentfonds, der sich auf Mietobjekte konzentriert. Wenn du kein Vermieter werden willst, aber trotzdem eine Immobilie besitzen möchtest, kann eine Immobilien-Investmentgruppe eine gute Alternative sein.
Eine Immobilien-Investmentgruppe kauft in der Regel mehrere Gebäude, in der Regel Wohnungen, und lässt Investoren diese über das Unternehmen kaufen. Diese Art von Unternehmen übernimmt die Verwaltung der Immobilien, einschließlich der Instandhaltung und Werbung für die Einheiten. Im Gegenzug erhält die Gruppe einen Teil der monatlichen Miete.
Eine Immobilien-Investmentgruppe kann verschiedene Arten von Mietverträgen haben. Bei der Standardversion steht der Name des Investors auf dem Mietvertrag, und die Wohnungen werden regelmäßig mit Mietern belegt. So wird sichergestellt, dass der Investor genug Geld erhält, um die Hypothek zu bezahlen, auch wenn die Wohnung leer steht.
Die Qualität einer Immobilien-Investmentgruppe hängt von dem Unternehmen ab, das sie anbietet. Theoretisch ist diese Art der Investition eine sichere Sache, aber aufgrund der hohen Gebühren, die Investmentfonds in der Regel verlangen, kann sie auch sehr teuer sein.
Immobilien-Kommanditgesellschaften (Real Estate Limited Partnerships)
Eine Immobilienkommanditgesellschaft (Real Estate Limited Partnership, kurz RELP) ist eine Anlageform, die es Anlegern ermöglicht, eine einzelne Immobilie zu kaufen und zu halten.
Ein Immobilienentwicklungsunternehmen oder ein Immobilienverwalter kann als Komplementär einer Immobilieninvestitionsgruppe fungieren. Im Gegenzug für ihre Eigentumsanteile stellen die anderen Investoren die Finanzierung für das Projekt bereit. Die Partner erhalten einen Teil der Einnahmen aus den Immobilien, die die Gruppe besitzt, aber sie bekommen auch einen großen Gewinn, wenn die Immobilie verkauft wird.
Immobilienfonds auf Gegenseitigkeit
Ein Immobilienfonds auf Gegenseitigkeit konzentriert sich in der Regel auf Investitionen in Immobiliengesellschaften und REITs. Er kann Anlegern ein breites Spektrum an Engagements in der Branche bieten. Je nach Zielsetzung und Strategie können diese Fonds den Anlegern eine stärkere Diversifizierung bieten, als dies durch den Kauf einzelner REITs möglich ist.
Wie REITs sind auch Immobilienfonds relativ liquide. Sie können den Anlegern auch eine Reihe von Analyseinstrumenten zur Verfügung stellen, wie z.B. detaillierte Informationen über das Management des Unternehmens und die Wertentwicklung seiner Vermögenswerte. Spekulative Anleger können auch in den Markt einsteigen, indem sie in mehrere Immobilienfonds investieren. Diese Fonds können bestimmte Regionen oder Immobilien übergewichten, um ihre Rendite zu maximieren.
Warum in Immobilien investieren?
Der Immobilienmarkt ist nicht nur relativ stabil, sondern auch einer der Märkte mit der geringsten Volatilität weltweit. Das macht ihn zu einer idealen Wahl für Investoren, die von dem niedrigen Risiko-Rendite-Verhältnis profitieren wollen.
Auch im Vergleich zu anderen ertragsbringenden Anlagen, wie z. B. Anleihen, sind Immobilien attraktiv. Sie bieten Anlegern eine Rendite, die höher ist als die des US-Schatzamtes. Diese Anlageklasse ist auch wegen der niedrigen Zinsen in der Welt sehr rentabel.
Diversifizierung und Schutz
Einer der größten Vorteile einer Investition in Immobilien ist ihre geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen. Das bedeutet, dass sie Anlegern eine höhere Rendite pro Risikoeinheit bieten kann. Außerdem trägt es dazu bei, die Volatilität des Marktes zu verringern. Einer der Vorteile von Investitionen in Immobilien ist, dass sie den Anlegern ein direkteres Engagement am Aktienmarkt bieten können.
Im Gegensatz zu anderen Anlageklassen sind Direktinvestitionen in Immobilien durch die Ziegel und den Mörtel eines Immobilienunternehmens abgesichert. Das bedeutet, dass sie Anlegern ein geringeres Maß an Interessenkonflikten bieten können.
Auch wenn indirekte Immobilienanlagen den Anlegern ebenfalls Schutz bieten können, müssen REITs und andere Immobilienfonds einen bestimmten Prozentsatz der Gewinne als Dividenden ausschütten.
Einige Analysten glauben, dass der Aktienmarkt irgendwann stärker mit Immobilien korrelieren wird. Sie glauben auch, dass der S&P 500 irgendwann REITs in seinen Index aufnehmen wird.
Absicherung gegen Inflation
Die Fähigkeit von Immobilien, die Inflation zu überstehen, ist auf die positive Beziehung zwischen der Nachfrage nach Immobilien und dem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts zurückzuführen. Infolgedessen führt die steigende Nachfrage nach Immobilien zu höheren Mieten, was wiederum den Wert der Immobilie erhöht.
Das bedeutet, dass die Kaufkraft von Immobilien durch die verschiedenen inflationsbedingten Faktoren erhalten werden kann.
Die Macht der Hebelwirkung
Im Gegensatz zu REITs können Immobilien Anlegern auch ein Instrument an die Hand geben, das dem Aktienmarkt nicht zur Verfügung steht. Denn eine Investition in Immobilien kann einem Anleger einen größeren finanziellen Vorteil verschaffen als der Kauf einer Aktie. Mit Hilfe von Fremdkapital kannst du einen größeren Kauf finanzieren, und diese Art der Finanzierung ist in der Regel günstiger als bei Immobilien.
Konventionelle Hypotheken erfordern in der Regel eine Anzahlung von 20%. Wenn du jedoch in einer anderen Gegend wohnst, kannst du vielleicht eine Hypothek mit einer geringeren Anzahlung von 5% bekommen. Bei dieser Art von Darlehen kannst du die volle Kontrolle über die Immobilie und ihr Eigenkapital übernehmen. Auch wenn sich die Höhe deiner Hypothek auf deinen Anteil an der Immobilie auswirkt, hast du in dem Moment, in dem du die Dokumente unterschreibst, immer noch die Kontrolle über sie.
Durch die steigende Nachfrage nach Immobilien gibt es immer mehr Menschen, die eine zweite Hypothek aufnehmen und eine Anzahlung auf mehrere Immobilien leisten können, wodurch die Zahl der Immobilieninvestoren und Vermieter gestiegen ist. Diese Personen sind in der Lage, ihr Vermögen zu kontrollieren, obwohl sie nur einen kleinen Teil des Gesamtwerts bezahlt haben.
Wie kann ich Immobilien in mein Portfolio aufnehmen?
Neben dem direkten Kauf von Immobilien können sich Investoren auch an den vielfältigen Formen von Immobilien-Investmentfonds (REITs) beteiligen. Dabei handelt es sich um Pools von Investitionen, die in der Regel mehreren Unternehmen gehören.
Warum gelten Immobilien als Absicherung gegen die Inflation?
Die Immobilienpreise steigen in der Regel mit der Inflation. Das liegt daran, dass die Kosten für den Bau eines Hauses an die Käufer neuer Häuser weitergegeben werden. Wenn du eine Hypothek mit festem Zinssatz hast, können deine monatlichen Raten bei steigender Inflation günstiger werden. Und wenn du Vermieter bist, kannst du die Miete erhöhen, um mit den steigenden Kosten Schritt zu halten.
Warum werden die Immobilienpreise von den Zinssätzen beeinflusst?
Da Immobilien ein großer und kostspieliger Vermögenswert sind, werden in der Regel Kredite benötigt, um einen Kauf zu finanzieren. Infolge der steigenden Zinsen werden die Hypothekenzahlungen für neue Darlehen und für bestehende Hypotheken mit variablem Zinssatz teurer. Das kann potenzielle Käufer/innen abschrecken.
Fazit
Trotz der verschiedenen Nachteile von Immobilieninvestitionen können sie eine gute Möglichkeit sein, Vermögen aufzubauen und ein regelmäßiges Einkommen zu erzielen. Eines der größten Probleme, mit denen Investoren bei Investitionen in Immobilien konfrontiert werden, ist die Liquidität.
Im Gegensatz zu Anleihe- oder Aktientransaktionen kann der Kauf von Immobilien Monate in Anspruch nehmen. Da es ein langwieriger Prozess sein kann, den richtigen Partner zu finden, ist es in der Regel besser, in REITs und Immobilienfonds zu investieren. Diese Anlageformen bieten eine bessere Liquidität und eine geringere Volatilität, aber sie sind auch anfälliger für höhere Schwankungen.
Bevor du in Immobilien investierst, solltest du darauf achten, dass deine Erwartungen realistisch sind. Wenn du dich gründlich informierst und recherchierst, kannst du eine fundierte Entscheidung treffen.
Credits: Teaser von Nattanan Kanchanaprat, Bild 01 von F. Muhammad, Bild 02 von PublicDomainPictures, Bild 03 Foto-Rabe von Pixabay
